政府企圖強力扭轉“必須買房”的心態

多(duo)年(nian)不(bu)推(tui)宅(zhai)地的張江，突然規劃920萬(wan)平(ping)方米住(zhu)(zhu)宅(zhai)，其(qi)中890萬(wan)平(ping)方米將采用租賃模式。而在(zai)公布不(bu)久的《上(shang)海市(shi)住(zhu)(zhu)房發展“十三五”規劃》中，上(shang)海預計新增各類住(zhu)(zhu)房約170萬(wan)套(tao)(tao)，而其(qi)中商品房僅(jin)有45萬(wan)套(tao)(tao)，租賃住(zhu)(zhu)房70萬(wan)套(tao)(tao)，保(bao)障性(xing)住(zhu)(zhu)房55萬(wan)套(tao)(tao)。未來的上(shang)海，新增住(zhu)(zhu)房將以租賃住(zhu)(zhu)房為主。

張江科學城新(xin)增住宅(zhai)中(zhong)，超過(guo)9成將用于租(zu)賃(lin)

不(bu)(bu)管(guan)是(shi)上海(hai)力推租房，或是(shi)雄安新區不(bu)(bu)新建一套商品(pin)房，還是(shi)廣州前段(duan)時間的(de)“租購同(tong)權”，都(dou)是(shi)在堅決貫徹“房子是(shi)用來住的(de)”之思想。

長期以來，“居者有(you)其屋”在中(zhong)國(guo)特指(zhi)“居者有(you)產(chan)權”，而不僅僅是有(you)個(ge)住的地方(fang)。從2013年(nian)開始，社科(ke)院每年(nian)發布的報告都顯示(shi)，中(zhong)國(guo)家(jia)庭(ting)住房自有(you)率都超過90%。雖然在統(tong)計(ji)方(fang)法上(shang)存在一些(xie)(xie)問題，但(dan)還是遠(yuan)遠(yuan)超過了(le)一些(xie)(xie)發達國(guo)家(jia)。

社(she)科院博(bo)士后李宏(hong)瑾曾對歐(ou)美各國(guo)(guo)歷年住房(fang)自有率進(jin)行(xing)過對比，發現(xian)住房(fang)自有率高(gao)的(de)國(guo)(guo)家(jia)(jia)，都是經濟發展比較落后的(de)國(guo)(guo)家(jia)(jia)，而(er)住房(fang)自有率低的(de)國(guo)(guo)家(jia)(jia)則(ze)大多為(wei)經濟發達的(de)國(guo)(guo)家(jia)(jia)。比如美國(guo)(guo)家(jia)(jia)庭的(de)住房(fang)自有率就長期低于65%。

不斷強化“房子(zi)是(shi)用(yong)來住”之概念，最核心的(de)意圖應該(gai)是(shi)，希望利用(yong)行政手段，降(jiang)低(di)“必須買房”的(de)觀念，讓租房住成為市民尤其是(shi)新市民的(de)首選，從而(er)達到控制房價的(de)作用(yong)。

所(suo)以(yi)，廣州(zhou)、深圳、南京、杭州(zhou)、廈門、武漢、成(cheng)都、沈陽(yang)、合肥、鄭州(zhou)、佛山、肇慶，這12個城市(shi)，成(cheng)為了首批開展住(zhu)房租賃試點的(de)城市(shi)。可以(yi)判斷，中國全面開啟了發展住(zhu)房租賃產業(ye)的(de)大門。

開發商搖身一變成了“包租婆”

在(zai)新的土拍模式，要求“開發商(shang)自(zi)持(chi)+保障房(fang)+公(gong)租房(fang)”，其中“開發商(shang)自(zi)持(chi)”是個新邏輯。2016年12月，萬科豪(hao)擲109億在(zai)北京拿下2宗全(quan)自(zi)持(chi)地塊，正(zheng)式拉開了房(fang)企自(zi)持(chi)帷幕。

從字面釋義，自(zi)(zi)持即房(fang)企自(zi)(zi)己持有地(di)塊。舉例來說，某宗地(di)塊房(fang)企自(zi)(zi)持比(bi)例為100%，就意(yi)味著該地(di)塊上所(suo)有的建筑體量需房(fang)企自(zi)(zi)己持有且不得轉讓、出售。

更(geng)夸張的(de)是，在某些地方，地價(jia)達到了政府限價(jia)后，開(kai)發商開(kai)始比(bi)(bi)拼自(zi)持(chi)比(bi)(bi)例，你自(zi)持(chi)40%，我自(zi)持(chi)50%，那么(me)這(zhe)塊(kuai)地就是我的(de)。還有更(geng)恐怖(bu)的(de)，當(dang)競買人報出自(zi)持(chi)住(zhu)宅面積比(bi)(bi)例同為100%時，競買方式轉為競住(zhu)宅自(zi)持(chi)年(nian)限，當(dang)自(zi)持(chi)年(nian)限為70年(nian)時，最先報出自(zi)持(chi)時間達到70年(nian)者確定(ding)為競得人。

開發商自(zi)持地(di)塊，最后都會(hui)變成長租(zu)公寓

如果站在(zai)租房(fang)者的角度(du)，必須要說明，機構化(hua)供房(fang)一般都(dou)能提(ti)供穩定的品質(zhi)預期(qi)，但土地(di)成本高，租金回(hui)報率低，開發商不(bu)是(shi)傻子。

萬(wan)科高級副總裁譚(tan)華杰曾表示，如(ru)果萬(wan)科在住宅用(yong)地蓋房子出租(zu)(zu)(zu)，租(zu)(zu)(zu)金(jin)(jin)回(hui)報率大約為(wei)3%，扣除20%稅收(shou)，最終租(zu)(zu)(zu)金(jin)(jin)收(shou)益(yi)率只有2.4%。當(dang)前房企融資收(shou)緊、成本上升(sheng)，2.4%的(de)租(zu)(zu)(zu)金(jin)(jin)收(shou)益(yi)率是無(wu)法支撐(cheng)企業的(de)。

所以，房地產過去高速(su)發展的(de)十幾年(nian)里，開(kai)發商(shang)很少會(hui)整體持有(you)房屋，只(zhi)租不賣的(de)。原因很簡單，賣的(de)利潤高，回收成(cheng)本時(shi)間短啊。所以，如果“開(kai)發商(shang)自持”真的(de)成(cheng)為了大(da)(da)趨勢，那(nei)么小的(de)房企，會(hui)因為資(zi)金(jin)鏈斷(duan)裂，被迫(po)離開(kai)或轉型，剩下的(de)只(zhi)有(you)大(da)(da)型房企，且帶國字頭的(de)居多(duo)。

如果房價一直漲的預期被持續打破——

租(zu)房的意(yi)愿和房價的關系，非常微妙。如果(guo)房價非常高，但“一(yi)直(zhi)(zhi)漲”的預期(qi)長期(qi)存在，那么(me)居民就可(ke)能害(hai)怕“上不了車(che)”而在高位選(xuan)擇買入；如果(guo)房價下滑，且“一(yi)直(zhi)(zhi)漲”的預期(qi)被堅定(ding)地打(da)破，就非常會動搖購房者(zhe)的決心而選(xuan)擇長期(qi)租(zu)房。

在(zai)北(bei)(bei)(bei)(bei)京(jing)(jing)密集出(chu)臺樓市(shi)調(diao)控政策后，北(bei)(bei)(bei)(bei)京(jing)(jing)房地產市(shi)場(chang)降溫已經是無(wu)可(ke)爭議的(de)事實(shi)，非常多的(de)小區(qu)出(chu)現了降價百萬的(de)現象(xiang)。根(gen)據(ju)(ju)北(bei)(bei)(bei)(bei)京(jing)(jing)市(shi)住建委的(de)數據(ju)(ju)，北(bei)(bei)(bei)(bei)京(jing)(jing)二手房價4個月來(lai)累積下跌8%，而(er)國(guo)家統計局數據(ju)(ju)顯示，6月北(bei)(bei)(bei)(bei)京(jing)(jing)新建商品住宅價格下跌0.4個百分點(dian)，幅度(du)僅次于跌幅最大的(de)三(san)亞。

不僅價(jia)格出現了嚴重松動(dong)，成交量也在逐月下滑。具體來看(kan)，北(bei)京(jing)市住建委信息顯示，上半年北(bei)京(jing)二(er)手房合計簽約87601套(tao)，同比(bi)跌幅(fu)達(da)到35.4%。

2015年開始(shi)，房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)價格出(chu)現又一(yi)(yi)輪暴(bao)漲(zhang)(zhang)，隨后的(de)兩(liang)年時間(jian)里，以一(yi)(yi)線城(cheng)市為代表，部分二線城(cheng)市跟(gen)隨，國內房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)市場出(chu)現了一(yi)(yi)大波“牛市”。最典型的(de)兩(liang)種聲音是“一(yi)(yi)線房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)稀(xi)缺，將繼續上漲(zhang)(zhang)”和“中國房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)泡沫嚴重，必(bi)將崩盤”。從(cong)調控結果(guo)來看，這兩(liang)種分析都沒(mei)有成立。

只有(you)房(fang)價一直漲的預(yu)期(qi)被長期(qi)打(da)破，中國人(ren)必須買房(fang)的觀(guan)念才(cai)能根本扭(niu)轉

但是(shi)，至少對(dui)北京而(er)言，“房(fang)價一(yi)(yi)直漲(zhang)”的(de)(de)(de)(de)預(yu)期絕對(dui)被打破了。在(zai)北京，很多媒體常討論學區(qu)房(fang)的(de)(de)(de)(de)問題，圍繞的(de)(de)(de)(de)焦點，一(yi)(yi)直是(shi)“學區(qu)的(de)(de)(de)(de)價值”，似乎買(mai)學區(qu)房(fang)完全是(shi)為(wei)了孩子(zi)讀書。讀書，固(gu)然是(shi)學區(qu)房(fang)的(de)(de)(de)(de)核心(xin)價值，但很多購房(fang)者不(bu)(bu)會(hui)告訴(su)你的(de)(de)(de)(de)是(shi)，購買(mai)學區(qu)房(fang)，最主要的(de)(de)(de)(de)算(suan)盤還(huan)是(shi)看重(zhong)它(ta)“一(yi)(yi)直漲(zhang)”的(de)(de)(de)(de)趨勢。如果明確告訴(su)你，學區(qu)房(fang)買(mai)來，砸手里(li)了，“一(yi)(yi)直漲(zhang)”的(de)(de)(de)(de)預(yu)期不(bu)(bu)存(cun)在(zai)，購房(fang)者還(huan)會(hui)如此看重(zhong)它(ta)的(de)(de)(de)(de)學區(qu)價值嗎？

不過，對(dui)于一(yi)線城市，很多潛(qian)在(zai)購房者最大(da)的(de)疑(yi)慮在(zai)于，收緊樓(lou)市的(de)政策能(neng)(neng)維持多久？畢竟此前調控政策的(de)反復(fu)無常，已(yi)經(jing)讓很多購房者不再對(dui)政策的(de)穩定(ding)性(xing)盲目樂觀(guan)。所以，能(neng)(neng)不能(neng)(neng)打(da)破(po)(po)房價一(yi)直漲的(de)預(yu)期很重要，能(neng)(neng)不能(neng)(neng)“持續”打(da)破(po)(po)房價一(yi)直漲的(de)預(yu)期更是關鍵。

如果租房的體驗不低于自有住房 ——

推廣租(zu)房(fang)，更重要的是改(gai)善(shan)租(zu)房(fang)體驗，重寫租(zu)房(fang)文(wen)化。

對于大多數中國租(zu)房(fang)者來說，租(zu)房(fang)生活充滿了強烈的(de)不安全感和種種屈辱體驗。痛(tong)點很多，最主(zhu)要的(de)有租(zu)價高企、租(zu)金隨意上漲、租(zu)客無故被(bei)驅逐(zhu)、換房(fang)頻率(lv)極高等。據2016年的(de)一份租(zu)房(fang)報(bao)告顯示，在北京，租(zu)客平(ping)均換房(fang)時間為(wei)11個月，大部(bu)分在8-14個月之(zhi)間。

必(bi)須要坦誠，這些痛點，并不完全是房(fang)(fang)(fang)東的責任。年(nian)輕人(ren)厭惡租(zu)(zu)房(fang)(fang)(fang)，大部分都對租(zu)(zu)房(fang)(fang)(fang)抱有短(duan)期心態，這種短(duan)期心態，自然會投射到行為中，比如不太愛惜(xi)房(fang)(fang)(fang)子，房(fang)(fang)(fang)東房(fang)(fang)(fang)客之間的糾紛就會很多(duo)。

總之，租(zu)房(fang)(fang)是一件很不美好(hao)的(de)(de)事。但如果專業和成規模的(de)(de)租(zu)賃市場興起，房(fang)(fang)東房(fang)(fang)客之間的(de)(de)權利義務會變(bian)得(de)規范，租(zu)房(fang)(fang)的(de)(de)體驗可能不會低(di)于(yu)自有住房(fang)(fang)。

開發(fa)商(shang)自持的(de)房(fang)(fang)子，以(yi)后都是(shi)要拿來租(zu)(zu)(zu)的(de)，這對租(zu)(zu)(zu)客有什么好處(chu)呢？第(di)一，增(zeng)加(jia)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)房(fang)(fang)源(yuan)(yuan)，穩定租(zu)(zu)(zu)賃(lin)關系。目(mu)前我國住房(fang)(fang)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)市(shi)場中，90%的(de)房(fang)(fang)源(yuan)(yuan)都是(shi)私人住房(fang)(fang)。如果(guo)開發(fa)商(shang)普遍(bian)自持，無疑(yi)使得住房(fang)(fang)市(shi)場中，供給一方(fang)更(geng)加(jia)充足。在(zai)大多數擁有成熟租(zu)(zu)(zu)賃(lin)市(shi)場的(de)國家，機構和(he)政府(fu)是(shi)供房(fang)(fang)主體。

第(di)二，由開發(fa)商自持(chi)，專業的(de)(de)(de)企(qi)業經營，可以使租賃(lin)市場(chang)自開發(fa)階段就進(jin)(jin)入統一的(de)(de)(de)、規模化(hua)的(de)(de)(de)規劃、建設，有利于(yu)產品的(de)(de)(de)標準化(hua)和(he)后(hou)期服務的(de)(de)(de)標準化(hua)，從而提(ti)高房源質量和(he)服務品質，促進(jin)(jin)整(zheng)個租賃(lin)市場(chang)的(de)(de)(de)規模化(hua)發(fa)展。

老破小區非(fei)常影(ying)響租房(fang)者的(de)體(ti)驗

第三，住建部原(yuan)部長陳政(zheng)高(gao)曾表示(shi)，中(zhong)國(guo)房屋租賃(lin)市場主要是二(er)手房和(he)舊房，一手房還比較少(shao)。房子(zi)太破太舊，直接影(ying)響(xiang)入住的(de)心情。而開發商自持用于租賃(lin)的(de)房屋，都是新房，能(neng)讓租客有個好的(de)體驗(yan)。

正是因為中國(guo)的住房租(zu)賃(lin)市(shi)場極度不(bu)發達(da)不(bu)規范，所(suo)(suo)以“居(ju)者有(you)其屋”變成“居(ju)者有(you)產權”更(geng)加理所(suo)(suo)當然。